Zašto je neprihvatljiv

Konačni prijedlog prostornog plana Općine Medulin

Davor Zoričić, Medulin

(Prilog diskusiji na tematskoj sjednici Općinskog Vijeća)

Prijedlog prostornog plana Općine Medulin već duže vremena privlači pozornost građana i česta je tema rasprava. Da je tomu tako nikoga ne treba posebno čuditi uzme li se u obzir koliko je prostor kojim raspolažemo u općini vrijedan, u prvom redu zbog toga što je smješten u jedinstvenom prirodnom okružju (slika 1.). Budući da Konačni prijedlog prostornog plana (slika 2.) u velikoj mjeri mijenja osnovna obilježja priobalja, uvjeren sam da je o njemu potrebno podrobno raspravljati, te u proces odlučivanja uključiti što veći broj građana. U ovom prikazu bit će riječi o nekim odrednicama tog dokumenta koji su, po mom dubokom uvjerenju, u suprotnosti s interesima velike većine ljudi koji žive u našoj općini.

U proteklih smo desetak godina svjedoci prekomjerne izgradnje u obalnom pojasu koja se sasvim ispravno naziva apartmanizacijom i betonizacijom obale. Možda je najbolji primjer za takvo što gradnja apartmana na samoj obali mora u medulinskom naselju Burle (slika 3). Premda  prostorni plan mora “očuvati prirodne, kulturne, povijesne i tradicijske vrijednosti obalnog krajolika” i “osigurati slobodan pristup moru i prolaz uz obalu, te javni interes u korištenju pomorskog dobra” jer to nalaže Uredba o zaštićenom obalnom pojasu, malo je vjerojatno da će se  njime izbjeći gradnja kakva se danas odvija u Burlama. Naime, u Konačnom prijedlogu prostornog plana nije se u dovoljnoj mjeri vodilo računa o tim odrednicama tako da velika područja priobalja koja su sada šume i livade postaju građevinskim zonama. Radi se o zonama ugostiteljsko-turističke namjene za koje je samo u Medulinu predviđeno je više od 200 hektara zemljišta u području auto-kampa u pineti (Kašteja) i  cijelog priobalja do granice s Ližnjanskom općinom koje je u ovom trenutku u najvećem dijelu neizgrađeno (slika 4). 

Ukupno je u cijeloj općini predviđeno čak 3 milijuna i 600 000 m² građevinskog zemljišta za gradnju hotela, apartmanskih naselja i kampova (vidi tablicu). Posebno je važno napomenuti da se predviđeni kapaciteti turizma ne odnose se na ležajeve u privatnom smještaju, a maksimalna visina građevina (koje mogu biti smještene već na 100m od mora) može iznositi čak 15m.

Osobit je problem u tome što prostorni plan predviđa da se koncentracija ugostiteljske i turističke izgradnje razvija u turističkim zonama smještenim u obalnom dijelu. Tako se u Medulinu otvara mogućnost izgradnje duž cijelog obalnog pojasa, umjesto da se hoteli i turistička apartmanska naselja planiraju dalje od obale kako bi ona bila dostupna svima (slika 5). I u Premanturi je planirano veliko proširenje građevinskih područja tako da ona zauzimaju područje od jedne do druge obale mora (slike 6 i 7). To je veliko povećanje u odnosu na stari prostorni plan koji je, sasvim opravdano, gradnju koncentrirao uz mjesto, a obalna područja tretirao kao zelene površine i kampove (slika 8). U Konačnom prijedlogu prostornog plana tako izgradnji hotela i apartmana  postaju dostupna mnoga priobalna područja Premanture u kojima se do sada nije moglo graditi. Vrlo je izvjesno da će na taj način mali iznajmljivači (koji su do sada poticani da dižu dugoročne kredite i grade apartmane) biti dovedeni u izrazito nepovoljan položaj jer se nastavlja trend izgradnje novih turističkih kapaciteta u neposrednoj blizini mora s ciljem smještaja što većeg broja turista.

Banjole su, prema Konačnom prijedlogu prostornog plana, u izrazito nepovoljnom položaju zato jer je planirana izgradnja u gotovo svim priobalnim područjima (slika 9). Građevinarima nedostupni dijelovi  ostali su samo nepristupačni dijelovi obale. I u ovom mjestu vidljivo je znatno povećanje građevinskog područja u odnosu na stari prostorni plan (slika 10). 

Osobitu težinu ima činjenica da je predviđena gradnja u priobalnim zonama, umjesto da se hoteli i apartmani grade nešto dalje od obale, za što u banjolskom prostoru ima sasvim dovoljno mjesta (slika 11). Uz to, predviđen je i prevelik broj i kapacitet lučica u banjolskom akvatoriju a da pri tome nije u dovoljnoj mjeri vodilo računa o potrebama građana i zaštiti prirode. U svakom slučaju, ovako koncipiran plan može pogodovati u prvom redu graditeljima stanova koji su na tom području već uvelike prisutni i koji imaju velik interes da nastave započete poslove  (slika 12).

Posebno bi i ovom prigodom želio naglasiti da nije točna tvrdnja da općinski prostorni planovi moraju u cijelosti preuzeti turističke građevinske zone predviđene županijskim prostornim planom. Štoviše, u županijskoj prostornoj dokumentaciji stoji da “veličina građevinskih područja i kapaciteti predstavljaju maksimalne veličine koje se mogu planirati planovima užih područja” što znači da takva područja mogu biti i znatno manja. Nadalje, turistička razvojna područja predstavljaju širi razvojni prostor unutar kojih su općine obavezne precizirati građevinske zone koje na taj način samo izuzetno mogu obuhvatiti cjelokupna turistička razvojna područja. Iz toga jasno proizlazi da sve predviđene građevinske zone u našoj općini mogu biti i znatno manje površine i kapaciteta negoli je predviđeno županijskim planom. Da je tomu tako potvrđuje i Konačni prijedlog prostornog plana općine Bale u kojemu su predviđene manje zone i to dalje od obale.

Građevinska zona na poluotoku Muća ima posebnu težinu (slika 13) jer je taj dio priobalja i akvatorija jedna od rijetkih oaza prirode u našoj općini. U do sada nedirnuti dio teritorija koji predstavlja utočište rijetkih vrsta biljki i životinja, te  mrijestilište riba, rakova i školjaka unosi se građevinska mašinerija. Premda je Uredbom o zaštićenom obalnom pojasu izrijekom navedeno da se “u izdojenim građevinskim područjima ugostiteljsko-turističke namjene ne smiju graditi stambene građevine namijenjene stalnom ili povremenom stanovanju niti građevine namijenjene tržištu”, ne postoje učinkoviti mehanizmi koji bi vlasnike objekata mogli zaustaviti u preprodaji tako sagrađenih stambenih kvadrata. Možemo samo zamisliti težu (slika 14) i blažu (slika 15) varijantu takve gradnje na Mući.

Pristup obali nakon što se izgrade objekti u priobalju poseban je problem. Već danas smo svjedoci da vlasnici zdanja uz more na sve moguće i nemoguće načine nastoje onemogućiti pristup obali. Na slici 16. vidljivo je kako to izgleda u Medulinu gdje je na puteljak koji su mještani i njihovi gosti desetljećima koristili da stignu do kupališta nasipana velika količina zemlje. Na žalost, predloženi prostorni plan bitno ograničava pristup i raspolaganje obalom koja bi trebala služiti na dobrobit svima. Ujedno, nije teško predvidjeti da će takva koncentracija turističke izgradnje u priobalnom pojasu zasigurno uništiti male iznajmljivače čije su kuće, u pravilu, smještene dalje od mora. Naime, da bi spriječili ovakve i slične primjere  zagrađivanja obale valja lokacije turističke izgradnje predvidjeti u područjima dalje od mora kako bi priobalni pojas ostao dostupan svim stanovnicima i gostima općine.

I na kraju želio bih istaknuti slijedeće:

Zone izgradnje valja planirati dalje od obale (400m i više) i tako ostaviti obalu otvorenu za korištenje svim gostima općine, te dugoročno zaštititi naše prirodne i kulturne resurse. Visina zgrada u izdvojenim turističkim područjima previsoka je  (12m + 3m krovne konstrukcije) i nužno je ograničiti je na dvije, samo izuzetno tri nadzemne etaže. Prostorni plan mora omogućiti razvoj turizma, ali na princima održivog razvoja i u suglasju s drugim privrednim granama, te potrebama i interesima stanovnika. Građanima se mora dati prilika da odlučuju o temeljnim odrednicama prostornog planiranja u većoj mjeri negoli je to bilo do sada. Stoga je neophodno na ovu temu organizirati javnu raspravu u svim mjestima općine.

U cilju argumentiranog sučeljavanja spreman sam objaviti i drukčije obrazložene pristupe.